Caractérisation de l’usage d’habitation des lots dans une vente du secteur protégé

Civ. 3e, 7 janv. 2016, FSP+B, n° 14-29.655

La société Résidences Pasteur a vendu des lots d’un immeuble à rénover, destiné à devenir une résidence avec services pour personnes âgées, à vingt-deux acquéreurs, dont vingt et un ont, chacun, constitué à cet effet une société commerciale, les actes de vente prévoyant le règlement en une seule fois, avant l’achèvement des travaux, de l’intégralité du prix.

Le même jour, les acquéreurs ont consenti sur les lots un bail commercial à la société MGI. Les sociétés MGI et Résidences Pasteur ont par la suite été mises en liquidation judiciaire. Les acquéreurs ont assigné le liquidateur judiciaire et le prêteur de deniers en annulation des ventes et paiement de dommages-intérêts.

Le litige portait sur le fait de savoir si les appartements étaient des habitations principales habitées à l’année par des personnes âgées ou si les biens avaient été acquis par des sociétés commerciales et étaient destinées à être exploités à des fins commerciales (résidences pour personnes âgées avec buanderies, petit déjeuner etc…).

Pour la Cour de cassation, « les actes de vente comportaient transfert de propriété de lots d’un immeuble, que les travaux de restructuration n’étaient pas terminés au jour de la vente et que les acquéreurs avaient réglé intégralement le prix d’achat dans les jours suivant celle-ci et constaté que les lots vendus étaient des appartements meublés à usage d’habitation principale, avec chacun salle de douches, toilettes, cuisine, destinés à être habités à l’année par des personnes âgées, la cour d’appel a pu en déduire que l’usage d’habitation des locaux vendus était caractérisé et que l’article L. 261-10 du code de la construction et de l’habitation était applicable ».