Clause abusive et garantie financière

Cass. civ. 3e, 25 janvier 2018, n°16-27.905

L’Association d’aide aux maîtres d’ouvrages individuels (l’AAMOI) a assigné la Caisse de garantie immobilière du bâtiment (la CGI BAT), intervenant comme garant de livraison à prix et délais convenus en application de l’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation, en suppression de certaines clauses des actes de cautionnement comme illicites ou abusives.

La Cour d’appel a déclaré illicite ou abusive la clause stipulant que « les pénalités de retard cesseront de courir à la réception de la maison faite avec ou sans réserves, ou à la livraison ou la prise de possession de celle-ci par le maître de l’ouvrage ». Et en a ordonné sous astreinte la suppression et ordonné la publication de la décision.

La Cour de cassation a à moitié donné raison aux deux parties :

  • En application des dispositions des articles L. 231-6 et L. 231-2 i) du code de la construction et de l’habitation, les pénalités de retard ont pour terme la livraison de l’ouvrage et non sa réception avec ou sans réserves et constaté que la clause prévoyait plusieurs termes possibles, la cour d’appel, a eu raison d’écarter cette clause qu’elle jugeait illicite.
  • Par contre, au visa de l’article 1134 du code civil, la cour de cassation a donné tort à la Cour d’appel sur un second point :

«Pour déclarer illicite ou abusive la clause stipulant que « les dépassements de prix ne résultant pas formellement d’une défaillance du constructeur sont formellement exclus de la garantie. Il en va ainsi des augmentations, dépassements ou pénalités forfaitaires dus : – à l’exécution des travaux supplémentaires faisant l’objet d’avenants augmentant le prix de la construction et non acceptés formellement par la caisse de garantie », l’arrêt retient que la garantie de livraison à prix et délais convenus, qui constitue une garantie légale distincte d’un cautionnement, ne peut être privée d’efficacité par l’effet d’une novation du contrat de construction de maison individuelle et que, dès lors, un avenant au contrat de construction pour travaux supplémentaires ne peut prolonger le délai de livraison de la maison en l’absence d’accord des parties sur ce point, que le montant de la prime due par le constructeur au garant ait été ou non modifié ».

Pour la Cour de cassation la Cour d’appel a violé l’article 1134 du Code civil car :

«La validité de la garantie, relativement à son étendue, doit s’apprécier à la date à laquelle la garantie est donnée et en considération des travaux qui sont l’objet du contrat de construction à cette date. »