La constitution de la SCI, le prêt et le banquier

Cass. civ. 3e, 25 janvier 2018, n°16-24.698

  1. et Mme X…, ont créé la société civile immobilière S (la SCI S.) en vue d’acquérir deux terrains et d’y construire deux villas, et pour constituer le capital social, ont souscrit un prêt auprès de la caisse de Crédit agricole mutuel de la Martinique et de la Guyane (la CRCAM).

La SCI a confié la construction des deux villas à la société V. et a ensuite résilié les marchés de construction. Elle a ensuite soutenu que les conditions suspensives du contrat n’avaient pas été réalisées et que les villas étaient affectées de malfaçons.

La SCI et M. et Mme X… ont, après expertise, assigné la CRCAM et la société V. paiement de sommes.

L’article L231-10 du code de la construction dispose « qu’aucun prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte celles des énonciations mentionnées à l’article L. 231-2 qui doivent y figurer au moment où l’acte lui est transmis et ne peut débloquer les fonds s’il n’a pas communication de l’attestation de garantie de livraison. Dans les cas de défaillance du constructeur visés au paragraphe II de l’article L. 231-6 et nonobstant l’accord du maître de l’ouvrage prévu au premier alinéa du paragraphe III de l’article L. 231-7, le prêteur est responsable des conséquences préjudiciables d’un versement excédant le pourcentage maximum du prix total exigible aux différents stades de la construction d’après l’état d’avancement des travaux dès lors que ce versement résulte de l’exécution d’une clause irrégulière du contrat. »

La SCI et M. et Mme X… reprochent à l’arrêt d’appel de rejeter leurs demandes à l’encontre de la CRCAM, car pour eux, les obligations instituées par l’article L. 231-10 du code de la construction et de l’habitation s’imposent à tout établissement prêteur qui finance un contrat de construction de maison individuelle. En relevant, pour écarter l’application de l’article L. 231-10 du code de la construction et de l’habitation, que le prêt n’avait pas été consenti au maître de l’ouvrage, mais aux époux X… qui avaient ensuite apporté ces sommes à la SCI S., maître de l’ouvrage, bien qu’elle ait constaté que la banque savait que les fonds étaient destinés au financement de contrats de construction de maison individuelle, par le biais d’un apport par les emprunteurs à la SCI maître de l’ouvrage, la cour d’appel a ajouté à la loi une condition qu’elle ne contient pas et a ainsi violé l’article L. 231-10 du code de la construction et de l’habitation. La banque prêteuse est tenue d’un devoir d’information et de conseil qui l’oblige à mettre en garde l’emprunteur contre les risques affectant l’opération financée et révélés par les documents qui lui sont remis.

Cependant la Cour d’appel a estimé qu’aucun manquement à son devoir de mise en garde ne pouvait être reproché à la banque dès lors que les fonds prêtés avaient permis de financer la souscription de parts sociales de SCI, et non directement la construction de la maison individuelle.

La Cour de cassation a confirmé la position de la Cour d’appel :

« Ayant relevé que le prêt avait été octroyé à M. et Mme X… par la banque pour le financement du capital constitutif de la SCI et non à cette dernière, en sa qualité de maître de l’ouvrage du projet de construction des deux villas, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, que les dispositions de l’article L. 231-10, alinéa 1er, du code de la construction et de l’habitation n’étaient pas applicables ;

D’autre part, qu’ayant relevé que le prêt avait été totalement débloqué pour la souscription du capital de la SCI, la cour d’appel a pu en déduire que la banque n’avait pas manqué à ses obligations. »