Les effets de la nullité du contrat préliminaire d’une VEFA

Cass. Civ. 3e, 27 avril 2017, 16-15.519

Des particuliers ont été démarchés à leur domicile par la société O.conseil, et ont conclu un contrat de réservation de divers lots d’un immeuble, puis les ont acquis en l’état futur d’achèvement de la société T. selon un acte authentique du 15 décembre 2006.

Ils ont par la suite contesté les conditions dans lesquelles ils ont conclu ces contrats, et ont assigné les sociétés T.., O. finance et S. immobilier, venant aux droits de O.conseil, en annulation des contrats et indemnisation de leur préjudice.

La Cour d’appel a annulé le contrat de réservation.

Cependant elle a aussi considéré « que l’annulation du contrat de réservation conclu en vue d’une vente en l’état futur d’achèvement est sans incidence sur la validité de l’acte authentique de vente dressé ultérieurement».

Les particuliers ont mis en avant que le non-respect des dispositions d’ordre public relatives au démarchage à domicile doit entraîner la nullité de tout contrat de vente et que l’acte authentique de vente dressé le 15 décembre 2006 n’était qu’une réitération notariée de la vente d’immeuble à construire, ce dont il résultait que ces formalités n’avaient pas davantage été respectées dans ce second contrat. Pour eux, ces deux contrats étaient indissociables, et que la nullité du premier entrainait celle de l’autre.

La Cour de cassation n’a pas abondé dans leur sens et a estimé qu’ : « ayant rappelé que le contrat préliminaire de réservation, dont elle a prononcé la nullité, était facultatif, la cour d’appel en a exactement déduit que cette nullité était sans incidence sur la validité de l’acte de vente ».