Responsabilité et indemnisation d’un refus illégal de lotissement

  1. 12 juillet 2017, req. n°394.941

Le maire de la commune du Pian Médoc, par un arrêté du 14 mars 2012, s’est  opposé à la déclaration préalable déposée le 16 février 2012 par la SARL N, en vue de diviser un terrain en quatre parcelles à bâtir, sans création de voie ou d’espace commun.

Celle-ci a demandé au tribunal administratif d’annuler pour excès de pouvoir cet arrêté et de demander à la mairie de l’indemniser à hauteur de 236 093 euros en réparation des préjudices causés par l’arrêté litigieux.

Le Tribunal a fait droit à ses demandes en annulant l’arrêté et en condamnant la commune à lui verser 3000 euros au titre de l’indemnisation des frais du dossier de déclaration préalable et rejeté les autres conclusions indemnitaires, notamment celles présentées au titre de la privation des bénéfices escomptés de cette opération.

La CAA de Bordeaux a confirmé le jugement de 1re instance.

La Sarl N. se pourvoit devant le Conseil d’Etat pour demander l’annulation de l’arrêt.

Tout d’abord le Conseil d’Etat rappelle que « La décision par laquelle l’autorité administrative s’oppose illégalement à une opération de lotissement constitue une faute de nature à engager sa responsabilité ».

Dans le cas où l’autorité administrative pouvait, sans méconnaître l’autorité absolue de la chose jugée s’attachant au jugement d’annulation de cette décision, légalement rejeter la demande d’autorisation, au motif notamment que le lotissement projeté était situé dans un secteur inconstructible en vertu des règles d’urbanisme applicables, l’illégalité commise ne présente pas de lien de causalité direct avec les préjudices résultant de l’impossibilité de mettre en œuvre le projet immobilier projeté.

Dans les autres cas, la perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l’impossibilité de réaliser une opération immobilière en raison du refus illégal opposé à la demande de lotissement revêt un caractère éventuel et ne peut, dès lors, en principe, ouvrir droit à réparation.

Il en va, toutefois, autrement si le requérant justifie de circonstances particulières, telles que des engagements souscrits par de futurs acquéreurs des lots ou l’état avancé des négociations commerciales avec ces derniers, permettant de faire regarder ce préjudice comme présentant, en l’espèce, un caractère direct et certain. Ce dernier est alors fondé, si tel est le cas, à obtenir réparation au titre du bénéfice qu’il pouvait raisonnablement attendre de cette opération.

Ici, la société a demandé à être indemnisée de la perte de bénéfices résultant de l’illégalité de la décision d’opposition à déclaration préalable, qui aurait selon elle fait obstacle à la commercialisation projetée des lots. Pour juger que le caractère direct et certain de ce préjudice n’était pas établi, en dépit des négociations engagées avec des acquéreurs potentiels, la cour a relevé, de façon exacte, que des promesses d’achat n’avaient été conclues que pour deux des quatre lots concernés, que ces promesses étaient assorties de conditions suspensives concernant notamment l’obtention d’un permis de construire et que cette obtention ne pouvait être regardée comme assurée eu égard au respect des exigences tenant notamment aux caractéristiques de l’assainissement, des besoins de protection au regard des risques d’incendie, et de l’implantation des bâtiments sur certains lots par rapport à l’espace boisé classé devant être examinés non à l’occasion de la déclaration préalable de division mais de l’instruction des demandes de permis de construire.

Pour le Conseil d’Etat, la CAA a bien examiné, si le préjudice relatif à la perte de bénéfices présentait, en l’espèce, compte tenu des engagements souscrits par les acheteurs pour chacun des lots concernés et de leur teneur ainsi que des incertitudes pesant au stade de la déclaration préalable sur leur constructibilité effective, un caractère direct et certain.

En s’abstenant de rechercher si la vente des lots et l’obtention des permis de construire étaient probables, compte tenu des règles d’urbanisme en vigueur, et si la société avait, en conséquence, été privée de l’obtention des bénéfices attendus, la Cour d’appel n’a pas commis d’erreur de droit ou insuffisamment motivé son arrêt.