Un professionnel de l’immobilier n’est pas un professionnel de la construction

Civ. 3e, 4 févr. 2016, FSP+B, n° 14-29.347

La société civile immobilière Le Patio (SCI) a fait réaliser un ensemble de villas avec piscines, vendues en l’état futur d’achèvement, ayant pour maître d’ouvrage délégué une société, et la maitrise d’œuvre un architecte. Une autre société a réalisé le gros œuvre, charpente, voiries et réseaux divers (VRD) et piscines et la société Q. a été chargée d’une mission de contrôle technique portant sur la solidité des ouvrages et des éléments d’équipement. Des désordres ayant été constatés sur cinq piscines, la SCI et le maitre d’ouvrage ont, après expertise, assigné en indemnisation la société Q. et la société qui a réalisé le gros œuvre.

La Cour d’appel a déclaré abusive la clause limitative de responsabilité prévue au contrat la liant à la SCI, et en a prononcé la nullité. Elle a aussi condamné la société Q à verser à la SCI les condamnations in solidum prononcées à son encontre sans pouvoir plafonner le montant des indemnisations au double des honoraires perçus.

La Cour de cassation a donné raison à la Cour d’appel en déclarant que « la SCI, promoteur immobilier, était un professionnel de l’immobilier mais pas un professionnel de la construction, la cour d’appel a pu retenir que celle-ci devait être considérée comme un non-professionnel vis-à-vis du contrôleur technique en application de l’article L. 132-1 du code de la consommation ».

Concernant l’indemnisation, « la clause ayant pour objet de fixer, une fois la faute contractuelle de la société Q. établie, le maximum de dommages-intérêts que le maître d’ouvrage pourrait recevoir en fonction des honoraires perçus, s’analysait en une clause de plafonnement d’indemnisation et, contredisant la portée de l’obligation essentielle souscrite par le contrôleur technique en lui permettant de limiter les conséquences de sa responsabilité contractuelle quelles que soient les incidences de ses fautes, constituait une clause abusive, qui devait être déclarée nulle et de nul effet ».